Lorsque vous cherchez à emprunter de l’argent, les banques effectuent une vérification de votre solvabilité afin de déterminer votre capacité d’emprunt. Ce calcul tient compte de divers facteurs, dont votre revenu et vos dettes existantes. Mais qu’est-ce qui entre exactement dans ce calcul ? Et comment pouvez-vous améliorer votre capacité d’emprunt ? Cet article de blog donne un aperçu du processus de calcul de la capacité d’emprunt et vous propose quelques conseils pour améliorer cette capacité.
C’est quoi la capacité d’emprunt ?
Afin d’obtenir un prêt, les banques doivent évaluer votre capacité à rembourser la dette. La capacité d’emprunt est généralement exprimée en pourcentage et représente le montant que vous pouvez emprunter par rapport à votre revenu. La capacité d’emprunt varie également selon qu’il s’agit d’un premier ou d’un deuxième prêt et selon que vous avez un bon dossier de crédit ou non. Pour faire simple, vous ne pourrait pas vous endettez à plus de 35% de vos revenus.
Prenons un exemple simple, imaginons que vos revenus s’élèves à hauteur de 3000€ / mois et que vous n’avez aucune dette enregistrée auprès d’une banque, alors vos mensualités ne pourront pas excéder 1050€ chaque mois, pour une durée maximum de 25 ans.
La capacité d’emprunt (ou la capacité d’endettement, c’est comme vous voulez) est évaluée sur la base de deux variables en particulier : le taux d’endettement ménage emprunteur et le reste à vivre.
Comment calculer sa capacité d’emprunt ?
Le calcul de la capacité d’emprunt est basé sur deux variables :
1. Le ratio d’endettement
2. Le reste à vivre
Une fois ces données recueillies, elles sont multipliées entre elles pour obtenir le taux d’endettement. Le taux d’endettement est ensuite comparé à certaines limites de tolérance définies par les prêteurs afin de déterminer si votre capacité d’emprunt est suffisante pour votre projet immobilier
1 – Le taux d’endettement
Pour faire simple, le taux d’endettement compare les dépenses du ménage à ses revenus afin de voir quelle part de l’argent de la famille doit être consacrée aux charges récurrentes. Cet indicateur permet au prêteur (sous entendu les banques) de vérifier que l’emprunteur n’a pas trop d’obligations distinctes par rapport à son budget.
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2 – Calcul du taux d’endettement
Le taux d’endettement est calculé en divisant le total des dépenses récurrentes du ménage par son revenu annuel brut.
Par exemple, une famille qui dépense 2 000 € par mois en dépenses récurrentes et dont le revenu annuel est de 50 000 €, alors elle aura un ratio d’endettement de 40 %
Les traitements et salaires doivent faire l’objet d’une attention particulière car ils sont les plus courants. Les pensions de retraite et les bénéfices industriels et commerciaux (BIC), non commerciaux et agricoles, les revenus de la propriété doivent également être pris en compte.
Du côté des charges, tous les paiements réguliers doivent être pris en compte, tels que :
- Le loyer ou les crédits immobiliers en cours
- Les factures de services publics
- Abonnements à la télévision et à Internet
- Remboursements de prêts fixes (exemple crédit à la consommation)
- Remboursements du prêt automobile
- Frais d’entretien et de réparation du logement
- En fait, toutes les charges récurrentes
3 – Le reste à vivre
Les dépenses courantes représentent la somme d’argent dont dispose un ménage après avoir payé les dépenses récurrentes. Il s’agit de ce qui reste du budget du ménage et se compose de dépenses variables telles que :
- Carburant
- Divertissement
- Fournitures ménagères
- Vêtements
- Frais médicaux
- Produits et services de soins personnels
- Cours
- Etc.
Si les liquidités disponibles de la famille ne sont pas suffisantes pour lui permettre de vivre confortablement et de payer ses dépenses courantes incontournables (telles que les factures d’électricité et de téléphone, la nourriture, etc. La capacité d’emprunt du ménage est encore plus déterminée par le reste à vivre que par le taux d’endettement.
Comment augmenter sa capacité d’emprunt
Maintenant que vous avez compris ce qu’est la capacité d’emprunt et comment il est calculé, Il est temps de voir comment vous pouvez augmenter cet indicateur afin de pouvoir emprunter plus d’argent.
1 – Restructuration des crédits en cours
Une première option consiste à restructurer vos prêts actuels afin de réduire le paiement mensuel que vous devez payer. Cela libérera de l’argent chaque mois, ce qui vous permettra d’emprunter davantage. En regroupant vos crédits (ou en faisant racheter vos crédits), vous réduirez le poids des intérêts et pourquoi pas réduire les mensualités ou allonger la durée de votre prêt, donc baisser vos charges.
2 – En passant par un courtier immobilier
La durée de votre prêt immobilier est légèrement variable, en fonction du prêteur et des conditions du marché. Si vous choisissez une période plus longue pour votre prêt : 10 ans à 25 ans, le montant que vous pouvez emprunter change considérablement. Mieux encore, si vous souhaitez améliorer votre pouvoir d’achat, consultez un courtier immobilier pour connaître les meilleures offres des banques.
3 – En réduisant vos charges
Si votre budget est déjà très serré et que vous ne pouvez pas restructurer vos prêts ou obtenir les conseils d’un courtier immobilier pour acheter plus, il ne vous reste plus qu’à réduire vos dépenses. Regarder attentivement vos dépenses et faite le point sur ce qui est utile et ce qui est futile. Les dépenses non nécessaires doivent être arrêtées. À noter que vous devez avoir au minimum 3 mois de relevés bancaires propres pour prétendre à avoir un prêt bancaire dans de bonnes conditions.
4 – Augmenter vos revenus
Enfin, la meilleure façon d’augmenter votre capacité d’emprunt est d’augmenter vos revenus. Si vous le pouvez, trouvez des moyens de gagner plus d’argent chaque mois (changement de post, heures supplémentaires …). Cela aura un impact direct sur votre capacité d’emprunt et augmentera votre capacité d’emprunt.
Conclusion
Pour conclure, il est important de connaître votre capacité d’emprunt avant de vous lancer dans un projet d’achat immobilier. Cet indicateur vous aidera à déterminer le montant que vous pouvez emprunter et la mensualité que vous aurez à payer. Il existe plusieurs façons d’augmenter votre capacité d’emprunt, mais la plus efficace est d’augmenter vos revenus.
