Le droit et vous

Les différents états et constats à annexer au compromis de vente

Le Diagnostic Plomb

L'article L1334-12 3° du CSP prévoit que le contenu et les modalités de réalisation du constat de risque d'exposition au plomb (CREP), ainsi que les conditions auxquelles doit satisfaire son auteur, sont fixés par décret.

Un premier décret est paru au Journal officiel le 26 avril 2006 (décret n°2006-474 du 25 avril 2006). Il a été accompagné de quatre arrêtés du même jour dont l'un spécialement relatif au CREP ( JO n° 98 du 26 avril 2006, p. 6280).

Le décret n° 2006-1114 du 5 septembre 2006 est venu partiellement compléter le dispositif en précisant la durée de validité du diagnostic en matière de location et en venant rappeler, non sans redondance, que le constat serait à dresser par une personne répondant aux conditions de l'article L 271-6 du CCH et ses textes d'application.

Un arrêté du 21 novembre 2006 (JO n°281 du 5 décembre 2006, p. 18274) est venu ensuite définir les critères de certification des compétences des diagnostiqueurs et les critères d'accréditation des organismes de certification.

Le décret n° 2006-1653 du 21 décembre 2006 est venu enfin fixer la durée de validité du diagnostic plomb en matière de vente (article R. 271-5 du CCH).

Pour la vente, le CREP est d'ores et déjà exigible.
Pour la location, le diagnostic sera obligatoire le 12.08.08.

Le diagnostic Amiante

L'article L1334-13 al 2 du CSP prévoit qu'un décret pris en Conseil d'État détermine « les modalités d'établissement de l'état ainsi que les immeubles bâtis et les produits et matériaux de construction
concernés ».

Ces deux points sont bien régis par les articles R 1334-23 et R1334-24 du CSP, qui a repris le dispositif fixé par le décret n° 96-97 du 7 février 1996 relatif à la protection de la population contre les risques
sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis.

Un arrêté du 21 novembre 2006(JO n° 281 du 5 décembre 2006, p. 18272) est venu, par ailleurs, définir les critères de certification des compétences des opérateurs de repérage et de diagnostic amiante dans les immeubles bâtis, et les critères d'accréditation des organismes de certification.

Notons qu'un arrêté du 22 février 2007 (JO n° 51 du 1er mars 2007, p. 3794) est venu définir également les conditions de certification des entreprises réalisant des travaux de retrait ou de confinement de matériaux contenant de l'amiante.

Pour la vente, l'insertion d'un diagnostic obligatoire dans le DDT, dans les conditions qui seront examinées ensuite, est obligatoire.
La location n'est pas touchée par cette obligation.

L'état Termites

L'état avait déjà été rendu obligatoire, par une loi du 08.06.1999. Le décret n° 2000-613 du 3 juillet 2000 et un arrêté du 10 août 2000 (JO du 31 août 2000, p. 13499) fixant un modèle de l'état parasitaire « termites » étaient venus compléter le dispositif.

Inséré par ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 ratifiée par l'article 79 de la loi ENL, l'article L133-6 du CCH est venu ensuite prévoir que, désormais : « en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti [...], un état relatif à la présence de termites est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L 271-4 à L 271-6 » du CCH, lesquels renvoyant eux mêmes à l'article L133-6... et à des conditions et modalités fixées par décrets...

Le décret n° 2006-1114 du 5 septembre 2006 est venu préciser, par insertion dans le Code de la santé publique d'un nouvel article R 133-7, applicable à compter du 01.11.07, que le diagnostic visé par l'article L133-6 doit être établi par une personne répondant aux conditions de l'article L 271-6 du CSP (ce que l'on savait déjà). Il n'a pas hésité à « transformer » l'état relatif à la présence de termites en état « du bâtiment » relatif à la présence de termites...

Un arrêté du 30 octobre 2006 (JO n° 262 du 11 novembre 2006, p. 17016) est venu fixer les critères de certification des compétences des diagnostiqueurs et les critères d'accréditation des organismes de certification.
Le décret n° 2006-1653 du 21 décembre 2006 est venu fixer la durée de validité de l'état à produire.

Le dispositif a été finalisé par un arrêté du 29 mars 2007, venu fixer le modèle et la méthode de réalisation de l'état du bâtiment relatif à la présence de termites (JO n° 100 du 28 avril 2007, p. 7553). Après un « loupé » de taille : le texte avait d'abord été publié sans ses annexes...

Pour la vente, le diagnostic est obligatoire dans les zones concernées.
La location n'est pas touchée par cette obligation.

 Le Diagnostic Gaz

L'état a été créé par l'article 17 de la loi n° 2003-8 du 3 janvier 2003 relative aux marchés du gaz et de l'électricité et au service public de l'énergie (dont le décret d'application n'est jamais paru) qui prévoyait alors : « En cas de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel, la clause d'exonération de garantie pour vice caché, prévue à l'article 1643 du Code civil, ne peut être stipulée que si un diagnostic de cette installation est annexé à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. Ce certificat doit avoir été établi depuis moins d'un an à la date de l'acte authentique ».

Il a été repris par l'ordonnance de juin 2005 toujours pour le gaz naturel mais uniquement pour les installations de plus de quinze ans.
Il a été étendu par la loi ENL à « toute installation intérieure de gaz » mais toujours réalisée depuis plus de quinze ans...

Le décret n° 2006-1147 du 14 septembre 2006, publié au JO du 15.09.06, est venu compléter le dispositif en insérant notamment dans le CCH trois nouveaux textes : les articles R134-6 à R134-9.

Le décret n° 2006-1653 du 21 décembre 2006 est venu fixer la durée de validité du diagnostic en matière de vente (article R. 271-5 du CCH).

Le dispositif a été finalisé par deux arrêtés du 6 avril 2007 :

• l'un pour définir les critères de certification des compétences des diagnostiqueurs et les critères d'accréditation des organismes de certification (JO no 100 du 28 avril 2007, p. 7554).
• lautre pour fixer le modèle et la méthode de réalisation de l'état de l'installation intérieure de gaz (JO no 100 du 28 avril 2007, p. 7555).

Pour la vente, le diagnostic est obligatoire depuis le 1er novembre 2007.
La location n'est pas touchée par cette obligation.

Les Risques naturels et technologiques

Le dispositif est complet et en vigueur depuis le 1er juin 2006.
L'état avait été créé par l'article 77 de la loi du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages. Il a été codifié ensuite à l'article L125-5 du Code de l'environnement. Celui-ci, dans sa dernière version, issue de l'ordonnance de juin 2005, fixe les règles.

Un décret n° 2005-134 du 15 février 2005 (JO du 17 février 2005, p. 2683) relatif à l'information des acquéreurs et des locataires est venu compléter le dispositif.

La vente et la location sont concernées.

Le Diagnostic Performance énergétique

Le diagnostic a été créé par la loi n° 2004-1343 du 9 décembre 2004 dite de « simplification du droit » pour répondre à une directive 2002-91-CE du Parlement européen du 16 décembre 2002.

Il a été ensuite codifié dans le CCH par l'ordonnance de juin 2005, ratifiée par la loi ENL.

Le décret n° 2006-1147 du 14 septembre 2006 (JOdu 15 septembre 2006, p. 13588) est venu apporter des précisions par insertion dans le CCH de cinq nouveaux articles (R134-1 à R 134-5).

Deux arrêtés du 15 septembre 2006 (JO n° 225 du 28 septembre 2006, p. 14179 et 14201) sont venus ensuite fixer les règles à suivre pour la réalisation du diagnostic en matière de vente et les modèles réglementaires à utiliser.

Un arrêté du 16 octobre 2006 (JO n° 250 du 27 octobre 2006, p. 15886) est venu définir les critères de certification des compétences des diagnostiqueurs et les critères d'accréditation des organismes de certification.

Le décret n° 2006-1653 du 21 décembre 2006 est venu fixer la durée de validité du diagnostic en matière de vente (article R. 271-5 du CCH).

Un arrêté du 3 mai 2007 ( JO n° 114 du 17 mai 2007, p. 9525) est venu fixer les règles à suivre pour la réalisation du diagnostic en matière de location et les modèles réglementaires à utiliser.

Pour la vente, la production du diagnostic de performance énergétique est exigible depuis le 1er novembre 2006.
Pour la location, le diagnostic est obligatoire depuis le 1er juillet 2007.

Le Diagnostic Électricité

L'état a été créé par la loi ENL du 13 juillet 2006.

Des dispositions réglementaires vont préciser le contenu exact de l'état exigé.

Un décret et deux arrêtés d'application sont censés intervenir avant la fin de l'année 2007. La phase de certification des diagnostiqueurs « gaz » est censée se terminer à la fin du premier semestre 2008 (réponse ministérielle n° 2108, JO Nàu 30 octobre 2007, p. 6749).

Le diagnostic pourrait donc être exigible le 1er juillet 2008.
La vente est seule concernée.

 Le Contrôle de l' Assainissement

La loi n° 2006-1772 du 30 décembre 2006 dite « loi sur l'eau » est venu ajouter une pièce à joindre au DDT de vente. Il s'agit du « document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif » (CCH, art. L 271-4 8°).

Le législateur n'a pas, une nouvelle fois, fait œuvre de simplicité. L'article L271-4 8° du CCH vise le document mentionné à l'article L1331-11-1 du Code de la santé publique, renvoyant lui-même à l'article L1331-1-1 II dudit Code, lequel vise un contrôle prévu à l'article L 2224-8 III du Code général des collectivités territoriales ! Quant à la date à laquelle il devra être joint au DDT, il faut se référer à l'article 102 de la loi elle-même !

De la combinaison de ces textes, il résulte que sont concernées les ventes de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées.

Le document exigé sera à joindre au DDT de vente uniquement à compter du 1er janvier 2013.
Les locations ne sont pas concernées.

ATTENTION. En attendant 2013, il faut tenir compte des obligations pesant sur tout propriétaire. En présence d'un réseau collectif, l'immeuble doit être en principe raccordé dans un délai de deux ans à compter de sa mise en service (article L1331-1 du Code de la santé publique). En l'absence de réseau collectif d'assainissement, l'immeuble doit être en principe équipé d'un système épuratoire autonome conforme aux prescriptions techniques édictées par un arrêté du 6 mai 1996 [JO du 08.06.96, p. 8472) et maintenu en bon état de fonctionnement.

Les Diagnostics à partir de quand ?

Le tableau qui suit recense les diagnostics et/ou documents et/ou informations qui doivent ou devront être communiqués à l'acquéreur ou le futur acquéreur selon la nature de la transaction ou la location envisagée, au regard de l'analyse qui peut être faite de la législation et réglementation en vigueur au 1er novembre 2007.

	Vente	Location
CREP	oui	à partir du 12/08/2008
Amiante	oui
Termites	oui
Gaz	oui
État des Risques	oui
DPE	oui	oui
Métré Carrez	oui	oui
Assainissement	01/07/2013

La durée de Validité des Diagnostics

Constat de risque d'exposition au plomb (CREP)	1 an (si positif) Illimité (si négatif)
État mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante	Illimité
État relatif à la présence de termites dans le bâtiment	6 mois
État de l'installation intérieure de gaz État des risques naturels et technologiques	3 ans
Diagnostic de performance énergétique	6 mois
État de l'installation intérieure d'électricité	10 ans
Document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif	A fixer suivant un décret à intervenir