Le droit et vous

 L'imposition des plus-values immobilières

La plus-value est égale à la différence entre le prix de cession de l'immeuble et son prix d'acquisition.

Le prix de cession

Le prix à retenir pour le calcul de la plus-value est le prix réel stipulé dans l'acte de vente, augmenté du montant d'une éventuelle dissimulation redressée par l'Administration.
Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, des frais supportés par le vendeur à l'occasion de la cession. Ce sont :

• des frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire ;
• des frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la législation ;
• des indemnités d'éviction versées au locataire par le propriétaire pour pouvoir vendre le bien libre d'occupation ;
• des honoraires versés à un architecte à raison des études de travaux permettant d'obtenir un accord préalable à un permis de construire ;
• des frais exposés par le vendeur d'un immeuble en vue d'obtenir d'un créancier la mainlevée de l'hypothèque grevant cet immeuble.

Le prix d'acquisition

C'est le prix effectivement acquitté par le cédant stipulé dans l'acte, majoré éventuellement du montant d'une dissimulation. Dans le cas d'une donation, on retient la valeur retenue pour les droits de mutation à titre gratuit diminuée éventuellement d'un abattement de 20 % en cas d'occupation du logement par le défunt à titre principal.
Dans le cas d'un bien reçu par succession, à l'exclusion de la donation, avant le 1er janvier 2004 et dont la propriété a été démembrée à l'occasion de cette succession, le prix d'acquisition est défini en utilisant les nouveaux barèmes nue-propriété/usufruit.

Le prix d'acquisition est majoré d'un certain nombre de frais et de dépenses énumérés par la loi.

Détermination de la plus-value imposable

La plus-value brute déterminée en déduisant le prix d'acquisition du prix de cession bénéficie de 2 abattements :

• un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année ;
• un abattement fixe de 1 000 € applicable opération par opération.

Modalités d'imposition

La plus-value est taxée à 27 % à compter du 1er janvier 2005, prélèvements sociaux compris. C'est le notaire, rédacteur de l'acte de cession, qui prélèvera le montant de l'impôt sur le prix revenant au vendeur et qui le versera ensuite à la recette des impôts lors de la présentation de l'acte à la formalité d'enregistrement. L'impôt est donc acquitté au moment de la vente.

Plus-values immobilières : les biens exonérés

Certains biens cédés ou personnes cédantes vont être exonérés d'impôts en cas de plus-value réalisée depuis le 1er janvier 2004.

Exonération des titulaires de pensions de vieillesse ou d'une carte d'invalidité
Les titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d'invalidité de deuxième ou troisième catégorie, ne sont pas assujettis s'ils remplissent la double condition suivante :

• ne pas être passible de l'ISF au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la cession ;
• avoir un revenu fiscal de référence pour l'avant-dernière année précédant celle de la cession, inférieur pour 2003 à 7 165 € pour la première part, majorée de 1 914 € pour chaque demi-part supplémentaire. Ce montant apparaît chaque année sur l'avis d'imposition.

Exonération lors de la cession de la résidence principale

Cette exonération concerne la résidence principale et ses dépendances immédiates.
La résidence au jour de la cession doit être habituelle et effective. Il s'agit du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l'année. Dans le cas extrême où le contribuable réside six mois de l'année dans chacune des deux résidences, l'Administration retiendra celle pour laquelle l'intéressé bénéficie des abattements en matière de taxe d'habitation.

Si l'immeuble est occupé par des ascendants ou descendants, il n'y a pas d'exonération. Toutefois, lorsque deux appartements sont situés dans le même immeuble et que leur acquisition a été rendue nécessaire par le nombre des personnes à la charge du contribuable, il est admis que ces appartements forment une unité d'habitation et constituent par voie de conséquence la résidence principale de l'intéressé.

Dans le principe, le logement doit être la résidence principale du cédant au jour de la cession. Toutefois, il est admis, lorsque l'immeuble a été occupé jusqu'à sa mise en vente, que l'exonération ne soit pas écartée à la condition que la cession intervienne dans les délais normaux de vente. Il n'y a pas de délai de principe. Cependant, pour l'Administration un délai d'une année doit constituer le délai maximal.

Les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale dont la cession est exonérée, sont également exonérées, à condition que leur cession intervienne simultanément avec celle de la résidence principale elle-même.

On peut notamment retenir les garages situés à une distance inférieure à 1 km de la résidence principale et les chambres de bonne, situées dans le même immeuble que la résidence principale.

Exonération en cas d'expropriation

Les plus-values réalisées lors de la cession d'immeuble ou de parties d'immeubles, pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation, sont exonérées.
Cette exonération est subordonnée au réemploi par le cédant de l'intégralité de l'indemnité d'expropriation pour l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de douze mois à compter de la date de perception de l'indemnité.

Exonération tenant au montant de la cession

Les biens cédés sont exonérés si leur prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €. Ce seuil d'imposition s'apprécie bien par bien et non annuellement.
En cas de cession d'un bien détenu en indivision, le seuil de 15 000 € s'apprécie au regard de chaque quote part indivise.
En cas de cession de l'usufruit ou de la nue propriété d'un bien, le seuil de 15 000 € est apprécié en tenant compte de la valeur du bien en pleine propriété.

Exonération des biens détenus depuis plus de 15 ans

La plus-value est réduite d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année. En conséquence, il y a exonération totale au bout de quinze années de détention du bien. Ce délai est calculé par périodes de douze mois depuis la date d'acquisition jusqu'à la date de cession.

Exonération des opérations de remembrement

En cas de vente de biens reçus lors d'une opération de remembrement, la plus-value est calculée à partir de la date et du prix d'acquisition du bien original. La plus-value, à défaut d'être exonérée du fait de la durée de détention, pourra être imposée en cas de revente des biens remembrés.

Plus-values : les majorations du prix d'acquisition

Pour calculer une plus-value immobilière il faut déduire du prix de cession le prix d'acquisition. Ce dernier peut être majoré d'un certain nombre de frais et de dépenses.

Les frais afférents à l'acquisition à titre gratuit

Ils sont retenus pour leur montant réel sur justification et doivent avoir été effectivement supportés par le cédant. Il s'agit des frais d'acte y compris les honoraires du notaire, des droits de mutation payés afférents à ce bien.

Les frais afférents à l'acquisition à titre onéreux

Ils sont retenus soit pour leur montant réel sur justification, soit forfaitairement. Sont pris en compte les frais d'acte, honoraires de notaire inclus, les commissions versées aux intermédiaires dues par l'acquéreur (exemple, commission d'agence) en vertu d'un mandat, les droits d'enregistrement ou la TVA.

À défaut de pouvoir produire les justificatifs de ces frais, le cédant pourra leur substituer un forfait égal à 7,5 % du prix d'acquisition.

Les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration
Seules peuvent être prises en compte en majoration du prix d'acquisition, les dépenses réalisées depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure. Sont retenus :

• les travaux de reconstruction et d'agrandissement s'entendant de ceux qui apportent une modification importante du gros oeuvre, qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable ;
• les dépenses d'amélioration ayant pour objet d'apporter à un immeuble, un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté sans modifier la structure de l'immeuble. Sont notamment retenus : l'installation d'un ascenseur, du chauffage central, de la climatisation, des travaux d'isolation ;
• Pour les terrains à bâtir :
  • Les travaux de démolition d'une construction vétuste afin de faciliter la vente de l'immeuble comme terrain à bâtir ;
  • Les frais de voirie, réseaux et distribution.

Le forfait

Le contribuable qui cède un bien acquis depuis plus de cinq ans, peut opter pour l'application d'une majoration de 15 % du prix d'acquisition. Dans ce cas, il n'a pas à établir la preuve de la réalité des travaux ni à fournir des justificatifs.
Cette faculté n'est offerte que pour les immeubles bâtis.

Bon à savoir

Attention ! ne sont pas pris en compte dans le prix d'acquisition :

• les dépenses d'entretien et de réparations y compris les grosses réparations ;
• les intérêts des emprunts contractés pour la réalisation de travaux ;
• les dépenses de caractère locatif.

Les travaux doivent être réalisés par une entreprise. Non seulement, les travaux réalisés par le contribuable ne sont pas admis, mais même s'ils ont été mis en oeuvre par une entreprise, le coût des matériaux achetés par le contribuable n'est pas retenu.

Enfin, ces dépenses ne doivent pas avoir déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu.